Vuokraustoiminta tulolähteenä

Verotuksessa käsiteltävät, liiketoimintaan kuuluvat tapahtumat eivät aina ole yhdenvertaisia kirjanpidon käytäntöjen kanssa. Kiinteistön luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen, arvonlisäveron vähennysoikeuden osuuden huomioiminen sekä tulolähdejaon eroavuus kirjanpidossa ja välittömässä verotuksessa vaativat erityistä tarkastelua.

Kiinteistö ja osakehuoneisto tulolähteenä

Yrityksen liiketoimintaan kuuluva kiinteistö tai osakehuoneisto voi välittömässä verotuksessa kuulua henkilökohtaisen toiminnan tulolähteeseen, elinkeinotoiminnan tulolähteeseen tai maatalouden tulolähteeseen. Se, mihin tulolähteeseen kiinteistö tai osakehuoneisto kuuluu, ratkaistaan kiinteistön käytön perusteella. Luonnollisten henkilöiden ja oikeushenkilöiden (esimerkiksi Oy) verottava tulo lasketaan Suomen verojärjestelmässä tulolähteittäin.

Kiinteistö on elinkeinotoimintaa edistävässä, elinkeinotoiminnan yksinomaisessa käytössä, jos osakaan siitä ei ole edes tilapäisesti muussa käytössä. Lisäksi kiinteistön katsotaan palvelevan pääasiallisesti elinkeinoa edistäviä tarkoituksia, jos yli puolet siitä on elinkeinotoiminnan käytössä (EVL 53 §). Elinkeinotoimintaa edistävänä tarkoituksena voidaan pitää esimerkiksi kiinteistön käyttämistä tehdas-, työpaja-, liike- tai hallintotarkoituksiin taikka henkilökunnan asunto- tai sosiaalitarkoituksiin.

Vuokratulo on henkilökohtaisen tulolähteen tuloa tilanteessa, jossa yrityksen omistama kiinteistö tai osake ei ole em. elinkeinotoiminnan yksinomaisessa tai pääasiallisessa käytössä. Luonnollisen henkilön vuokratulot ovat pääasiassa henkilökohtaisen tulolähteen tuloa.

Vuokratulot ja niihin kohdistuvat menot kirjataan normaalisti yrityksen kirjanpitoon kirjanpitolain säännöksiä soveltaen. Verotuksessa tulolähdejako vaatii omat erilliset laskelmat, koska verotuksessa verotettava tulo ilmoitetaan ja lasketaan tulolähteittäin. Tämän laskennan teknisessä toteutuksessa auttaa esimerkiksi kirjanpidossa tulolähteiden tulojen ja menojen käsittely eri kustannuspaikoilla. Tarkempaa tietoa kiinteistön ja osakehuoneiston tulolähdejaosta löytyy verohallinnon ohjeistuksesta.

Vuokratulo ja vastikkeet verotuksessa

Osakehuoneistojen vastikkeet

Taloyhtiö perii huoneiston omistajalta hoito- ja pääomavastikkeita. Hoitovastikkeen saa vähentää vuokratulosta. Pääomavastikkeita ovat korjaus- ja rahoitusvastikkeet. Niiden vähentäminen riippuu siitä, miten vastikkeet on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Pääomavastikkeet voi vähentää vuokratulosta vain, jos ne on taloyhtiön kirjanpidossa luettu tuloksi. Jos pääomavastike on taloyhtiön kirjanpidossa rahastoitu, vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon kohteen luovutusvoittoa laskettaessa. Pääomavastikkeiden käsittelystä löytyy tarkemmin tietoa taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijältä. Tarkempaa tietoa vuokratuloista ja yhtiövastikkeista verohallinnon ohjeistuksessa.

Vuokratuloon kohdistuvat muut kulut

Pääsäännön mukaan vuokratulosta saa vähentää verotuksessa ko. tulon hankkimisesta aiheutuneet kulut. Verotuksessa tulot sekä menot kohdistetaan tulolähdekohtaisesti. Vuokratun kiinteistön tai osakehuoneiston osan osalta ko. tulolähteen tuotoista saa vähentää kuluina vain sen osan, joka kohdistuu ko. tulolähteessä käsiteltävän huoneiston tai kiinteistön osaan.

Vuokratulosta vähennettäviä kuluja ovat vuokrasopimuksessa sovitusti yleensä esimerkiksi vesi-, sähkö- ja lämmityskulut, kiinteistövero, vakuutusmaksut ja vuosikorjauskulut. Vuokratulosta voidaan vähentää asunnon kunnon ylläpitämiseksi suoritetut vuosikorjausmenot, jolla tarkoitetaan tilannetta, jossa rakennus tai huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta siten, että perusparannuksessa rakennusta laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Perusparannusmenot lisätään tilanteesta riippuen rakennuksen tai huoneiston poistamattomaan hankintamenoon tai vähennetään poistoina vuokratulosta. Tarkempaa tietoa vuokratuloista ja yhtiövastikkeista verohallinnon ohjeistuksessa.

Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen

Kiinteistön ja osakehuoneistojen vuokraaminen on pääsääntöisesti arvonlisäverotonta. Kiinteistön vuokraamisesta tai muusta luovuttamisesta voi kuitenkin tietyin edellytyksin hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, vaikka kiinteistön omistaja tai haltija olisi jo harjoittamastaan liiketoiminnasta arvonlisäverovelvollinen.  Hakeutumisen edellytyksenä on, että kiinteistöä tai sen osaa käytetään arvonlisäverollisessa toiminnassa ja käyttö on jatkuvaa. Hakeutuja voi olla kiinteistön omistaja, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, kiinteistöä vuokraoikeuden nojalla hallitseva tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakas.

Vuokraustoiminnassa sovelletaan yleistä arvonlisäverokantaa, joka on nyt 24 %. Kiinteistön arvonlisävero-rekisteröitymisen jälkeen vuokrista tai vastikkeista suoritetaan arvonlisäveroa. Vastaavasti voidaan vähentää hankittujen tavaroiden ja palvelujen hintaan sisältyvä arvonlisävero. Hakeutumisen edellytyksistä ja menettelystä saa laajemmin tietoa verohallinnon ohjeistuksesta.

Kiinteistön luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumiseen, arvonlisäveron vähennysoikeuksien osuuteen sekä tulolähdejaon huomioimiseen kirjanpidossa ja välittömässä verotuksessa liittyvät toimenpiteet on tärkeää suunnitella etukäteen sekä tehdä oikea-aikaisesti ja oikein menetelmin. Asiantuntijamme auttavat mielellään – pidetään yhteyttä

Ohessa vielä avuksenne linkit tarkempiin tietoihin Verohallinnon ohjeistukseen:

Kiinteistön ja osakehuoneiston tulolähde

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen

 

Diana Salin

 

Diana Salin

Business Advisory -koulutettava,
Visma Services Oy, Joensuu

 

 

 

About

Visma on Pohjoismaiden johtava yritysohjelmistojen, taloushallinnon palveluiden sekä IT-projekti- ja konsultointipalveluiden tarjoaja. Suomessa Visma-perheeseen kuuluvat yritykset työllistävät yhteensä yli 900 asiantuntijaa ja palvelevat yli 50 000 asiakasta.
Connect with Visma: